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房产广告吹破“牛皮”要担责

来源:中国消费者报·中国消费网 发布时间:2020-10-16 17:17:33

近日,一则关于济南“章丘地铁要建设了吗?安莉芳路地铁站牌已经到了”的留言和一张运送安莉芳路站的地铁站牌的照片在网上传开。站牌和现有济南地铁站牌相同,“安莉芳路站”字样旁还有“某某城”(当地一个楼盘)的字样,经调查,楼盘为吸引购房者而私自设置的,该项目售楼处沙盘区位图上同样有明显的地铁站标注。据悉,当地有关部门已对该项目进行处罚。

 

一项调查结果显示,90%以上的购房人对楼盘的第一印象是来自广告,售楼处光顾的购房者也大多数是循着广告而来的。而给商品住宅化上浓浓的彩妆,设计出一套天花乱坠的促销广告,往往是开发商惯用的“市场敲门砖”,而实际情况往往与广告所言相差甚远。

 

虚假违法的房地产广告所侵害的是消费者的利益,双方产生纠纷的焦点往往是开发商在售房过程中所发布的广告、宣传材料及相关广告宣传内容,能否作为开发商与购房者之间的合同内容?开发商没有履行广告承诺是否应认定为欺诈?尽管法律对什么样的内容符合要约邀请,什么样的内容符合要约条件,没有十分明确的说法,但从《广告法》立法宗旨来看,房产商以效果图、广告等形式所作出的广告内容,应当真实、合法,不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者,理应遵循公平、诚实信用的原则。从这个意义说,开发商房产广告所宣传的内容,也应看作是合同的一部分,应当作为合同义务来对待。开发商在房屋交付后没有履行广告中的承诺,应当视为一种违反合同的行为。

 

在日益增多的因房地产广告引发的纠纷中,消费者所关注的是开发商会不会用模糊概念来打“擦边球”,与购房者玩猫腻。其实,《合同法》中早有规定,对模糊条款,法律应采用对接受方有利的解释。而在2003年6月实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也有规定,房地产开发商有关商品房销售广告和宣传资料应当视为要约邀请。也就是说,房产商在售房广告和宣传资料中所作出的承诺应当视为合同的内容。尤其是该解释第三条规定,如果宣传材料关于商品房及相关设施的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,则该宣传资料应认定为是要约,即使出卖人的这些说明和允诺未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

 

消费者购房时应注意甄别,宣传内容如果用语含糊,也没有在合同中明确约定,通常只能认定为是要约邀请,对开发商不构成拘束力。如果这些说明和允诺具体确定,并且对买受人决定是否购买产生重大影响,则这些宣传资料可以认定为是开发商作出的要约,即使没有载入合同,对开发商仍然有拘束力。