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隔壁新楼影响通风采光 消费者该如何维护“采光权”

来源:中国消费网 发布时间:2020-06-24 14:18:10

新建的楼房挡了原住户的阳光、通风,消费者该如何维权?日前,《中国消费者报》记者对发生在吉林省长春市的一起采光权纠纷进行调查,结合实际案例,邀请专家从法律角度进行深入分析。专家指出,不久前由十三届全国人大三次会议表决通过,将于明年1月1日开始实施的《民法典》,以及目前实施的《物权法》等法律法规,都有条款对居民的采光权进行保护。

 

  记者调查:

    采光权纠纷维权难

 

  坐在明亮的阳台上,家住长春市南湖新村小区95栋1单2楼的庄先生望着窗外一大片已经打了地基的工地忧心忡忡。这里即将建起的数幢高楼,将挡住庄先生家的阳光。像庄先生一样,南湖新村小区还有数百户业主也同样面临由此引发的采光问题。

 

  今年2月21日,在长春市朝阳区南湖新村中街与繁荣北胡同交会处的万科柏翠阅湖二期项目前,突然张贴出一则规划公示:长春汇鑫房地产开发有限公司准备在南湖新村小区48栋、副93栋、94栋、95栋、96栋、97栋居民楼对面,建设7栋楼盘,其中6栋为高层建筑,楼高从10层到24层不等,最高24层达70.7米。而南湖新村小区将受影响的这些建筑为7层住宅,新建楼盘将对6栋住宅造成严重的挡光影响。规划公示声称,因满足2小时日照标准,对受影响的业主只给予挡光补助。

 

  对此,受影响的南湖新村小区6栋居民楼的业主表示,不接受挡光补助,不同意建设影响采光的高层建筑,并向长春市规划和自然资源局朝阳分局提出了异议,要求新建楼盘以不改变自家所在居民楼原有采光、日照时长为原则重新调整规划设计方案,再行公示,明确日照分析数据。

 

  长春市规划和自然资源局朝阳分局就万科柏翠阅湖二期项目举行了听证会,并提供了《关于万科柏翠阅湖二期项目听证会意见回复》。

 

  南湖新村小区业主们表示,回复中没有对“不改变原有采光、日照时长为原则”的调整规划设计方案诉求给予正面回应。南湖新村小区业主再度提交复查申请后,长春市规划和自然资源局朝阳分局回复的《复查意见书》认为,南湖新村小区涉及被挡光的6栋居民楼为普通居民住宅,不属于老年人居住建筑,日照标准应按照满足大寒日不低于2小时执行。建设单位与被遮挡生活居住建筑所有权人进行协商,可以给予被遮挡生活居住建筑一次性经济补助。长春汇鑫房地产开发有限公司申请办理《建设工程规划许可证》相关材料齐全,规划设计方案符合控制性详细规划、规划条件及国家相关法律、法规要求。

 

  对于《复查意见书》提出的意见,南湖新村小区业主们已经向上级有关部门反映。

 

  南湖新村小区居民孟先生表示,根据《长春市生活居住建筑日照管理暂行办法》中第五条第三款规定:“老年人居住建筑的卧室、起居室(厅)的日照应当满足冬至日不低于2小时的标准。”新楼盘建成后,原本家中6至7个小时的日照,将被挡去4至5个小时。而建筑企业在提供日照分析数据时,为了达到满足2个小时的日照标准,采用了累计日照的计算方式,有的居民楼最多采用了7段的累计日照时间,但实际上,有的居民楼最长阳光持续时间也只有34分钟,最短9分钟。

 

  有南湖新村小区业主向记者表示,万科柏翠阅湖二期项目还存在没有办理《建筑工程施工许可证》就违规施工的情况,已向有关部门举报。

 

  长春市朝阳区南湖街道办事处党工委书记于洋在接受记者采访时表示,有关业主主张的“采光权”一事,正在依照程序处理之中。记者向长春市规划和自然资源局朝阳分局提出采访要求,一位工作人员经请示局领导后表示拒绝采访。

 

  长春汇鑫房地产开发有限公司万科柏翠阅湖二期项目相关负责人尹洪臣则表示,在城市建设过程中,新建高层楼盘挡光问题不可避免,对涉事业主们的经济补助,将按照长春市的有关标准执行。该项目存在的违规施工问题,已被有关部门进行了行政处罚。

 

  专家观点

 

  《民法典》保护居民采光权

     吉林创一律师事务所律师 吴秀燕

 

  对于采光权问题,我国现行法律体系中有不少相关规定。如《民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”《物权法》第八十四条规定:“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理相邻关系。”第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

 

  由十三届全国人大三次会议表决通过,将于明年1月1日开始实施的《民法典》仍然延续保留了之前的立法精神,其中第二百九十三条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”由此可见,我国对居民采光权一直是有相应法律法规予以保护的。《民法典》关于采光权的规定和《物权法》的规定基本一致。《民法典》出台对采光权的具体司法实践不会产生太大的影响,还以更高效力位阶的法律对此予以明确规定,对居民采光权的保护更加有力。

 

  不动产所有人享有从室外获取适度光源的权利,是人们生活中不可或缺的基本权利。目前,我国界定是否构成采光权侵害是以《城市居住区规划设计规范》第5.0.2.1为标准进行判断,在司法实践中,对于行为违法行为的判断还需同时把握“适度性”和“容忍性”的平衡,也就是既要增强受害人权利保护的力度,又要兼顾土地利用之效率。另外,行政许可只能证明建筑本身非违章建筑,其并非侵权责任认定标准,亦即“行政许可”并不能成为行为违法性的阻却事由。因此,若房地产开发商的建设行为侵害了相邻楼房的采光权则属于侵权行为,则应赔偿相邻楼房光照减少而带来的损失。但由于我国现有法律并未规定日照、采光权受到侵害后具体的赔偿标准,因此各地的赔偿标准也不尽相同。

 

  采光受到的实质影响是关键

    长春市朝阳区人民法院法官 曹春江

 

  房屋采光权也称为日照权,是指不动产的所有人或使用人为获得日照而要求邻人限制其房屋或其他构造物的距离或高度的权利。现阶段一般以《民法通则》《物权法》的相邻权和《城市居住区规划设计标准规范》(GB50180-1993)为准。相邻采光权纠纷当中的被侵权人认为自家旁的建筑物确实侵犯了他的采光权,可以协商处理,也可以向法院起诉要求停止侵害并赔偿损失。造成侵权的建筑物是否获得行政部门的审批,不是决定该建筑物所处位置及高度构成对业主侵犯采光权的法律要件。业主采光受到实质影响才是业主被侵犯采光权的关键。采光权侵犯的认定往往由于专业知识的问题需要实施专业鉴定。

 

  采光赔偿需根据实际情况判定

    北京盈科(长春)律师事务所律师 郑博

 

  随着公民法律意识的不断提高,居民住宅的采光权越来越被人重视。现行的《物权法》,即将实施的《民法典》,都有条款对采光权进行保护。此外,《城市房地产管理法》第二十五条也规定:“房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”

 

  根据衡量采光权的国家标准《城市居住区规划设计规范》,第5.0.2.1中对于住宅建筑日照标准的规定是:大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时,冬至日≥1小时,老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。可见,相邻人的通风采光权受法律保护,但对采光权受影响的住户的具体赔偿金额计算方法,尚无明确法律规定。在司法实践中处理因通风、采光引起的纠纷,主要是参考当地土地利用、建筑规划、居民生活习惯、当地实际消费等各方面的具体情况下结合具体赔偿标准进行考量,由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。